상가 임대차 계약서 특약사항 총정리

상가 임대차 계약서를 작성할 때 ‘특약사항’ 항목은 선택이 아닌 필수 요소입니다. 기본 계약 내용 외에도 임대인과 임차인의 권리와 의무를 보다 명확히 하고, 분쟁을 예방하기 위해서 반드시 꼼꼼히 작성되어야 합니다.

오늘은 불가능한 특약 2가지와 가능한 특약 8가지를 정리해 드리겠습니다.

끝까지 보시면 상가 임대차 계약서 작성 시 실수를 줄이고, 법적 분쟁까지 예방할 수 있습니다.

 

 

특약사항이 중요한 이유

 

일반적인 상가 임대차 계약서에는 임대인과 임차인의 기본 정보(이름, 연락처, 주민등록번호 등), 보증금, 월세, 계약금 및 잔금 지급일 등이 포함됩니다. 하지만 '특약사항'은 이 기본 계약서 외에 세부 조건을 별도로 명시하는 공간으로, 실제 계약 이후 문제가 발생할 경우 법적 효력을 가질 수 있는 중요한 항목입니다.

 

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불가능한 특약사항 2가지

 

특약사항이라도 상가임대차보호법을 위반하는 내용은 효력이 없습니다.

대표적인 두 가지 사례를 꼭 기억하세요!

 

1. 계약갱신 청구권 무효화 조항

“건물 매매 시 조건 없이 계약 해지 가능”이라는 특약은 무효입니다.

상가임대차보호법은 임차인에게 최대 10년간 계약갱신 청구권을 보장하고 있으며,

해당 특약은 이를 침해하기 때문에 법적 효력이 없습니다.

 

2. 월세 1회 미납 시 즉시 계약 해지 조항

이 또한 법에 위반되는 조항입니다.

단 한 번의 월세 연체만으로 계약을 해지하겠다는 조항은 임차인에게 불리하며, 정당한 해지 사유로 인정받기 어렵습니다.

 

 

가능한 특약사항 8가지

 

다음은 실제 계약서에 포함해도 무방하며, 분쟁 예방에도 도움이 되는 특약사항들입니다.

 

1. 계약금 반환 조건

허가가 나지 않아 개업이 불가능할 경우, 계약금 반환 조건을 특약으로 명시할 수 있습니다.

예) “임대 업종에 대한 허가 불가 시 계약금 반환”

 

2. 수리 완료 기한

계약 체결 시까지 임대인의 수리 완료 기한을 명시하면 추후 문제를 예방할 수 있습니다.

예) “입주 전까지 수리 완료, 미이행 시 계약 해제 가능”

 

3. 원상복구 범위

계약 종료 시 원상복구 의무를 명확히 하여 분쟁을 막을 수 있습니다.

설비의 일부만 복구할 것인지, 전체를 원상태로 돌릴 것인지 기재합니다.

 

 

4. 하자 고지 및 인지 확인

임대인이 기존 시설의 하자 내용을 명시하고, 임차인이 이를 인지했다는 서명을 받으면 추후 “몰랐다”는 주장 방지에 유리합니다.

 

5. 용도변경 조건

임차 목적에 맞게 용도변경이 필요한 경우, 언제까지 누구 비용으로 처리할지를 정할 수 있습니다.

예) “용도변경 신청은 임대인이 하며, 비용은 임차인 부담”

 

6. 관리비 지급 주체

관리비를 누가 부담하는지 명확히 적지 않으면 분쟁 가능성이 높습니다.

임대인인지, 임차인인지 확실히 명시하세요.

 

7. 화재보험 부담 주체

화재보험이나 각종 보험에 대한 가입 주체와 비용 부담자도 명확히 특약에 기재해야 합니다.

 

 

8. 별첨 특약서 작성

특약사항이 많을 경우, 별도의 문서로 첨부하고 “별첨 1, 2” 등으로 계약서에 기재하면 됩니다.

계약서 원본과 함께 보관하여 동일 효력을 가집니다.

 

마무리 체크포인트

 

특약사항은 법적 효력을 가지며, 꼼꼼하게 작성해야 합니다.

임차인에게 불리한 조항이나 법에 위반되는 내용은 효력이 없습니다.

가능한 특약을 통해 사전에 분쟁을 방지하고, 양측의 책임을 명확히 해야 합니다.

 

부동산 계약은 한번 실수하면 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 오늘 소개한 특약사항 리스트를 꼭 체크하시고,

계약 시 실수 없이 꼼꼼하게 진행하기 바랍니다.

 

 

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