용적률 사고팔기? 서울에서 시작되는 ‘용적이양제’란?

서울시가 2025년 하반기부터 ‘용적이양제’를 도입하면서 도시 개발과 문화재 보호가 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 뉴욕, 도쿄 등에서 이미 정착된 이 제도가 서울에서는 어떤 영향을 미칠지 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

용적이양제란?

 

용적이양제는 건축물의 용적률을 사고팔 수 있도록 하는 제도입니다. 일반적으로 건물은 용도에 따라 정해진 용적률 내에서 지어야 하지만, 문화재 보호구역이나 고도 제한 지역은 이 기준을 다 활용하지 못하는 경우가 많습니다. 서울시는 이러한 지역에서 사용하지 못한 용적률을 다른 지역에서 활용할 수 있도록 허용하는 ‘서울형 용적이양제’를 도입할 계획입니다.

 

 

왜 도입될까?

 

서울에는 문화재 보호구역(풍납토성, 경복궁 인근 등), 장애물표면 제한구역(김포공항 주변 등)처럼 고도 제한이 적용되어 충분한 용적률을 활용하지 못하는 지역이 많습니다. 이에 따라 재산권 침해 문제가 발생할 수밖에 없었습니다.

 

이러한 문제를 해결하면서도 개발이 필요한 지역에서는 더 높은 용적률을 확보할 수 있도록 한 것이 용적이양제의 핵심입니다.

 

 

서울형 용적이양제, 어떻게 진행될까?

 

서울시는 올해 상반기 조례 제정을 거쳐 하반기부터 본격적인 시행에 나섭니다.

 

▶ 주요 내용

 

- 양도지역: 풍납토성, 북촌, 경복궁 인근, 김포공항 주변 등 용적률을 활용하지 못하는 지역

- 양수 지역: 강남, 여의도 등 고층 개발이 가능한 지역 (일정 범위 내 거래 허용)

- 거래 방식: 용적률이 아닌 ‘연면적’ 단위로 거래

- 가격 책정: 감정평가를 통해 미실현 용적의 가치를 반영

- 법적 제한: 법적 상한 용적률 내에서만 거래 가능

 

용적이양제로 기대되는 변화

 

✅ 개발 활성화: 용적률을 추가로 확보할 수 있는 지역에서 초고층 빌딩 건립 가능

✅ 문화재 보호: 개발 압력이 높은 지역에서 보존이 필요한 구역을 안정적으로 관리

✅ 재산권 보호: 고도 제한 등으로 인해 손실을 보던 지역의 재산 가치 보존

✅ 도시 스카이라인 변화: 글로벌 도시처럼 랜드마크가 증가할 가능성

 

 

해외 사례: 뉴욕과 도쿄

 

서울의 용적이양제는 뉴욕과 도쿄에서 이미 시행 중인 제도와 유사합니다.

 

- 뉴욕: 원 밴더빌트 빌딩(93층)은 인근 그랜드센트럴터미널의 용적률을 구매하여 건설됨

- 도쿄: 신마루노우치빌딩과 그랑도쿄 등은 도쿄역의 용적률을 구매하여 초고층으로 개발됨

 

앞으로의 과제

 

서울시는 우선적으로 필요한 지역부터 단계적으로 도입할 계획이라고 합니다. 다만, 먼 거리 지역 간 용적률 거래는 허용되지 않으며, 법적 상한 용적률을 초과할 수 없다는 점도 고려해야 합니다. 또한, 이 제도가 부동산 시장에 미칠 영향도 면밀한 검토가 필요합니다.

 

결론

 

‘서울형 용적이양제’는 문화재 보호와 개발 활성화를 동시에 해결할 수 있는 새로운 도시 계획 방식입니다. 향후 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업에서 테스트를 거쳐 확대 적용될 가능성이 높은 만큼, 도시 개발과 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지 주목해야겠습니다.

 

여러분은 용적이양제에 대해 어떻게 생각하시나요?

 

 

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