전세 계약할 때 넣어야 하는 특약 문구

전세 계약을 앞두고 가장 많이 걱정되는 부분은 바로 전세 사기입니다.

특히 사회 초년생이나 신혼부부처럼 처음 전세를 경험하는 경우, 더욱 신중하게 계약 내용을 살펴야 합니다. 전세 계약서에 반드시 넣어야 할 특약 문구를 알려드릴 테니, 꼭 확인하세요. 그리고 각종 사례 뉴스도 챙겨 보세요.

 

계약전 각종사례 뉴스보기

 

 

1. 전세자금 대출 미승인 시 계약금 반환 특약

 

요즘 전세의 대부분은 전세자금 대출을 활용합니다.

하지만 임대인이나 물건 자체에 문제가 있을 경우, 대출이 거절되는 상황도 있습니다.

이런 경우를 대비해 계약서에 다음과 같은 특약을 넣어야 합니다:

"전세자금 대출이 실행되지 않을 경우, 계약금을 전액 반환한다."

이 특약이 없다면, 대출 거절에도 계약금이 몰수될 수 있어 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

 

2. 전세보증보험 가입 협조 및 미가입 시 계약 해지 가능 특약

 

전세 보증보험은 임대인의 파산이나 도주에도 세입자의 보증금을 돌려받을 수 있게 도와주는 제도입니다.

그러나 보험 가입 시 임대인의 협조가 필요한 경우가 있습니다. 특히 임차 목적물에 하자가 있는 경우, 보험 가입 자체가 거절될 수도 있습니다.

따라서 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다:

"임차인은 전세 보증보험 가입 예정이며, 임대인은 협조한다.

보험 가입이 불가할 경우 계약금은 반환한다."

 

3. 잔금 지급 후 담보권 설정 금지 특약

 

전입신고 후 다음날부터 대항력이 발생하지만,

그 사이 임대인이 근저당권을 설정하면 순위가 밀릴 수 있습니다.

이로 인해 나중에 보증금을 돌려받지 못할 위험도 존재합니다.

따라서 계약서에는 다음 특약을 꼭 삽입하세요:

"잔금 지급일 다음날까지 임대인은 어떠한 담보권도 설정하지 않는다."

 

4. 소유권 이전 등기 금지 특약

 

전세 보증보험 가입을 준비 중인 경우,

소유권이 계약 중에 이전되면 보험 절차에 지장이 생길 수 있습니다.

예상치 못한 지연을 방지하려면 아래 특약을 포함하세요:

"임대인은 잔금일 및 보험 가입 예정일 전까지 소유권 이전 등기를 하지 않는다."

 

5. 임대인의 국세·지방세 체납 시 계약 해지 특약

 

임대인이 세금을 체납한 상태라면, 압류나 경매 시 임차인이 손해를 볼 수 있습니다.

따라서 임대인의 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 하며, 특약을 통해 이를 명시해야 합니다:

"임대인은 국세 및 지방세를 체납하지 않았으며, 체납 시 계약 해지 및 계약금 반환이 가능하다."

참고 팁: 2023년 1월 이후 관련 법이 개정되어, 조만간 국세 체납 내역을 임차인도 열람할 수 있도록 시행령이 정비될 예정입니다.

 

6. 임대차 기간 중 매매 시 임차인 고지 특약

 

전세 기간 중 임대인이 부동산을 매도하면, 임대인의 지위는 새 소유자에게 승계됩니다.

하지만 새로운 임대인의 자력 여부에 따라 임차인의 보증금 반환 위험이 달라지 게 됩니다.

이를 방지하려면 아래 특약을 추가하세요:

"임대인이 계약 기간 중 매매 계약을 체결할 경우, 반드시 임차인에게 고지하며,

임차인은 새로운 임대인에 대한 정보에 따라 계약을 해지할 수 있다."

 

마무리

 

상기 외의 특약 내용이 있을 수 있습니다.

특약은 보호막이자 전세 사기 예방을 위한 필수 장치입니다.

그리고 특약은 단순한 옵션이 아닌 임차인을 지켜주는 안전장치입니다.

계약서를 쓰기 전, 임대인의 신용, 체납 여부, 부동산 상태 등을 스스로 확인하고,

가능하다면 전세 보증보험에 반드시 가입하시길 추천합니다.

 

 

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