전세 계약 전, 중, 후 꼭 확인해야 할 유의사항

전세 계약서에 이 특약사항만은 꼭 넣자!

전세 계약을 앞두고 '괜찮겠지'라는 마음으로 방심하면 전세 사기라는 큰 함정에 빠질 수 있습니다.

실제 깡통전세, 보증금 미반환, 신분 도용 등 다양한 유형의 전세 사기 피해가 꾸준히 발생하고 있습니다.

전세 계약 전, 중, 후 단계에서 꼭 체크해야 할 유의사항과 특약을 알려드리겠습니다.

 

주택임대차표준계약서 보기

 

 

전세 계약 전에 반드시 확인할 것들

 

주택임대표준계약서 양식.hwp

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1. 등기부등본 확인 – 갑구·을구 모두 봐야!

 

갑구: 소유권 관련 정보 (주인 이름, 주소, 가압류, 경매 개시 등)

을구: 근저당, 전세권 설정 등 권리 관계

 

✅ 주의: 가압류, 가등기, 경매 개시 등기는 ‘갑구’에 기록됩니다. '을구만 보면 된다'는 오해는 금물!

 

2. 선순위 보증금 확인

 

다세대·다가구 주택의 경우, 건물 전체에 전세 세입자가 여럿일 수 있습니다.

이 경우 선순위 임차인들의 보증금 합계가 중요합니다.

 

👉 임대인에게 요청:

전입세대 열람원

확정일자 부여 현황

 

3. 깡통전세 여부 확인 – 매매 시세와 보증금 비교

 

보증금 + 융자금 합이 매매가의 70% 이상이라면 매우 위험

아파트: 실거래가 조회

빌라: 인근 유사 사례 비교

앱 추천: 안심전세 앱 – 시세·집주인 정보·체납 확인 가능

 

4. 중개사 신분 확인 – 공인중개사 맞는지 확인 필수

 

대한공인중개사협회 또는 국토교통부 중개사 검색 시스템에서 자격 확인

사무실 내 자격증 게시 여부도 체크

 

5. 건축물대장 확인 – 위반건축물 여부 확인

 

위반 건축물은 전세자금 대출 거절, 보증보험 가입 불가 등 큰 리스크

건축물대장에서 ‘위반건축물’ 노란색 박스 확인

 

계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 특약 5가지

 

1. 대항력 발생 전까지 임대인은 근저당권 등 추가 설정 금지

전입신고 다음날 밤 12시부터 대항력이 생기므로, 그전에는 어떤 권리도 설정 못 하게 특약으로 명시

 

2. 전세자금 대출 불가 시 계약금 전액 반환

위반 건축물, 용도 불일치 등으로 대출 거절 시 보장

 

3. 보증보험 가입 관련 임대인의 적극 협조

보증보험 가입은 전세보증금 보호의 핵심. 임대인의 비협조로 가입 불가 시 큰 피해

 

4. 임대차 만료 시 보증금 즉시 반환

다음 임차인 유무와 관계없이 계약 종료 시 바로 보증금 반환 명시

 

5. 임대인은 매매 계약 시 임차인에게 고지

새 집주인의 자력 여부가 중요

추가 문구: “새 집주인이 보증보험 승계 불가 시 임차인은 거부 가능”

 

전세 계약 "후"에도 잊지 말고 확인할 것

 

* 전입신고 + 확정일자 필수 → 대항력 + 우선변제권 확보

* 입주 당일에도 등기부등본 재확인 → 계약 전·계약일·입주일, 총 3번은 체크

* 수리 항목 이행 여부도 확인

* 중개보수는 표준요율 확인 후 지급

 

마무리: 확인하고, 기록하고, 예방하자

 

전세 계약은 한 번의 실수로 수천만 원의 손해를 볼 수 있는 고위험 거래입니다.

그래서 반드시 ‘내가 직접’ 꼼꼼히 확인하고, 필요한 부분은 계약서 특약으로 명시해야 합니다.

또한 전세 보증보험은 선택이 아닌 필수이며, 임대인의 신뢰성까지도 꼼꼼히 조사해 보는 것도 필요합니다.

 

 

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